Vous avez consulté des centaines d’inscriptions, et vous vous sentez enfin prêt à acheter une propriété. Mais attendez un instant! Avez-vous fait vos devoirs pour savoir ce que vous pouvez vous permettre, d’où proviendra votre mise de fonds et si vous pourrez obtenir un prêt hypothécaire pour le reste? Il y a beaucoup de choses à savoir et à faire avant d’acheter une propriété, surtout en ce qui a trait aux aspects financiers. Voici quelques ressources pour vous aider.
Ce guide explique ce que les acheteurs doivent savoir, en particulier ceux qui achètent leur première propriété. Vous y trouverez des renseignements fiables et à jour fournis par un conseiller en prêts hypothécaires de RBC. Vous apprendrez également comment magasiner un prêt hypothécaire, comparer les taux fixes et variables, obtenir une préapprobation et comprendre comment les prêteurs déterminent le montant que vous pouvez emprunter. Que vous achetiez une première propriété ou que vous déménagiez, cet article vous explique à quoi vous attendre afin que vous puissiez aller de l’avant en toute clarté et confiance.
- Ce qu’il faut savoir des mises de fonds
- Amasser une mise de fonds
- Autres frais associés à l’achat d’une propriété
- Magasiner un prêt hypothécaire
- Autres choses à savoir sur les prêts hypothécaires
- Obtenir une préapprobation hypothécaire
- Déterminer la capacité d’emprunt
- Acheteurs déjà propriétaires
- Acheter une propriété avant de vendre la sienne
- Assumer deux prêts hypothécaires
Ce qu’il faut savoir des mises de fonds
Ce qu’il faut savoir des mises de fonds
Les acheteurs doivent verser une mise de fonds minimale de 5 % du prix d’achat de la propriété, mais si vous en avez les moyens, il est souvent avantageux de verser une mise de fonds plus élevée, explique Marion Leblanc, conseillère en prêts hypothécaires à la Banque Royale du Canada. Les acheteurs qui versent une mise de fonds inférieure à 20 % du prix de la propriété doivent également payer une assurance prêt hypothécaire.
« Lorsque vous versez une mise de fonds plus élevée, vous pouvez économiser des milliers de dollars en frais d’intérêt. De plus, si vous êtes en mesure de verser une mise de fonds d’au moins 20 %, vous économiserez également sur l’assurance prêt hypothécaire.
Votre prime d’assurance prêt hypothécaire s’ajoute à votre prêt hypothécaire, et vous la remboursez pendant toute la durée du prêt.
L’assurance prêt hypothécaire commence à 4 % du montant total du prêt hypothécaire lorsque vous versez une mise de fonds de 5 %. Si vous versez une mise de fonds de 10 %, la prime est réduite à 3,1 %, puis à 2,8 % lorsque vous versez une mise de fonds de 15 % », explique Mme Leblanc.
Bien entendu, si vous voulez devenir propriétaire et pouvez seulement vous permettre une mise de fonds de 5 % (ce qui est très courant de nos jours), c’est tout à fait acceptable. Cela vous permet d’entrer sur le marché, de constituer un capital et d’atteindre plus rapidement votre objectif d’accession à la propriété.
Quelle est la meilleure façon d’amasser une mise de fonds?
En plus d’économiser grâce à des placements traditionnels (par exemple, des CPG, des FNB, etc.), de respecter un budget et de rembourser leurs dettes, les acheteurs d’une première propriété peuvent profiter de programmes et d’incitatifs gouvernementaux pour réunir les fonds nécessaires à la mise de fonds.
Lancé en 2023, le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) est l’un des outils les plus efficaces dont disposent les acheteurs d’une première propriété pour économiser en vue de l’achat. Il leur permet d’économiser jusqu’à 8 000 $ par année, libre d’impôt, avec un plafond à vie de 40 000 $. Lorsqu’il est utilisé pour l’achat d’une propriété, le CELIAPP combine les avantages d’un REER, qui donne droit à une déduction fiscale immédiate, et d’un CELI, qui permet de ne pas payer d’impôt sur les gains de placements lorsque vous retirez l’argent.
Le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation offre aux acheteurs un crédit d’impôt non remboursable pouvant atteindre 1 500 $. Vous pouvez également mettre de côté jusqu’à 7 000 $ (ce montant est indexé sur l’inflation et augmente avec le temps) chaque année, libre d’impôt, dans votre CELI, que vous pouvez ensuite retirer pour acheter une propriété.
« Il y a aussi le régime d’accession à la propriété (RAP), qui vous permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de votre REER. Vous disposerez ensuite de 15 ans pour rembourser cet emprunt, sinon vous devrez payer des impôts, ajoute Mme Leblanc. Assurez-vous de bien réfléchir à l’impact que cette stratégie d’épargne pourrait avoir sur votre plan de retraite. »
Pensez à tous les coûts, et non seulement à la mise de fonds
« Il est important de se rappeler que la mise de fonds n’est pas le seul coût à prévoir lors de l’achat d’une propriété, souligne Mme Leblanc.
Même si vous disposez des fonds nécessaires pour verser une mise de fonds de 20 %, vous devez vous demander si cela est judicieux compte tenu de votre situation financière. Vous ne voulez pas vous retrouver dans une situation où vous êtes riche en maison, mais pauvre en liquidités. Vous avez besoin d’un fonds d’urgence pour couvrir les dépenses imprévues, comme les réparations domiciliaires. »
Mme Leblanc recommande aux propriétaires de mettre de côté un fonds pour l’entretien et la rénovation de leur propriété équivalant à 1 % du prix d’achat de la propriété.
« Souvent, les gens emménagent dans une maison sans se rendre compte que, lorsqu’on est propriétaire, il y a toujours des travaux à faire : remplacer le toit, les fenêtres, la fournaise. C’est pourquoi il est si important d’avoir ce fonds d’urgence de 1 % à disposition », dit-elle.
« Vous voulez également pouvoir vivre votre vie sans vous soucier du fait que vous vivez au jour le jour. »
Au moment de l’achat, vous devrez également assumer les , notamment les frais d’évaluation immobilière, les frais juridiques et l’assurance titre, alors prévoyez une réserve financière.
RBC conseille de prévoir environ 3 % du prix d’achat de votre propriété pour les frais de clôture.
Quelle est la meilleure façon de magasiner un prêt hypothécaire?
Quels sont les meilleurs moyens de magasiner un prêt hypothécaire lorsque vous souhaitez acheter une propriété?
On peut se sentir dépassé quand on cherche un établissement où contracter un prêt hypothécaire. Pour y voir plus clair, on doit d’abord connaître la différence entre un conseiller en prêts hypothécaires et un courtier hypothécaire. Un conseiller en prêts hypothécaires travaille pour une banque en particulier et a accès aux taux et aux produits de celle-ci.
Les courtiers hypothécaires ne travaillent pas pour une banque particulière; ils sont des intermédiaires entre les clients et les banques. Ils ont accès à de nombreux taux et produits proposés par les prêteurs, mais pas tous, ce qui leur permet de comparer les offres et de vous proposer les meilleurs produits et prêteurs adaptés à vos besoins.
Votre courtier ou agent immobilier peut être une excellente ressource et vous recommander des professionnels avec qui travailler.
« En choisissant la personne avec laquelle vous souhaitez faire affaire, tenez compte de ses connaissances et déterminez si vous vous sentez à l’aise de travailler avec cette personne », ajoute Mme Leblanc.
Y a-t-il autre chose à savoir sur les prêts hypothécaires?
Le taux d’intérêt n’est qu’un aspect à évaluer lorsque vous magasinez un prêt hypothécaire. Il faut aussi tenir compte du type et de la durée du prêt :
- Une hypothèque à échéance libre offre la souplesse de rembourser une partie ou la totalité de votre prêt hypothécaire à tout moment pendant la durée du prêt, et ce, sans pénalité. Ce type de prêt s’accompagne généralement d’un taux d’intérêt plus élevé.
- Une hypothèque à échéance fixe est assortie d’un taux d’intérêt plus bas, mais il ne peut être remboursé ou refinancé avant l’échéance sans le versement d’une pénalité au prêteur. S’il y a baisse des taux, elle ne pourra s’appliquer au vôtre. Le prêt ne peut être modifié pendant sa durée.
« Si vous avez une hypothèque à échéance fixe et vendez votre propriété avant l’échéance du prêt, vous devrez assumer une pénalité, explique Mme Leblanc. Dans le cas d’une hypothèque à échéance libre, le prêt peut être remboursé n’importe quand sans pénalité. En raison de cette plus grande flexibilité, les taux pour les hypothèques à échéance libre sont généralement plus élevés. Si vous envisagez de rester dans votre propriété pour plus de cinq ou six mois, une hypothèque à échéance fixe est probablement plus avantageuse. »
Les prêts hypothécaires hybrides – dont une partie est à taux fixe et l’autre à taux variable au sein de la même banque – sont moins populaires, précise Mme Leblanc.
« Bien que les prêts hypothécaires hybrides ne conviennent pas à tout le monde, ils peuvent s’avérer judicieux dans certains cas. Par exemple, si vous ne savez pas quelle sera l’évolution des taux d’intérêt, un prêt hypothécaire hybride peut vous offrir à la fois une protection contre la hausse des taux et certains avantages si les taux baissent. Un conseiller en prêts hypothécaires peut vous aider à déterminer si un prêt hypothécaire hybride convient à votre situation. »
Au sujet des taux, vous devrez aussi choisir entre un taux fixe, qui ne changera pas pendant la durée du prêt, et un taux variable, qui pourrait fluctuer à la hausse ou à la baisse selon le taux du marché. Il est également important de s’informer des options de remboursement anticipé, au cas où vous vouliez rembourser votre prêt plus vite, conseille Mme Leblanc.
Beaucoup de gens préfèrent rembourser leur prêt hypothécaire le plus rapidement possible afin de minimiser les intérêts payés, et les prêteurs proposent souvent des options qui vous permettent de le faire. Ces options peuvent inclure la possibilité d’effectuer des paiements forfaitaires qui sont directement affectés au capital, ou des paiements mensuels supplémentaires au-delà du minimum requis.
Une fois le prêteur choisi, il est temps d’obtenir une préapprobation hypothécaire
« Il peut être avantageux d’obtenir une préapprobation dès le début de votre parcours immobilier. Avec une préapprobation en main, les vendeurs savent qu’ils ont affaire à un acheteur sérieux qui a déjà réfléchi à ses besoins financiers pour l’achat », explique Mme Leblanc.
Une préapprobation vous indique le montant maximal qu’un prêteur accepterait de vous prêter, mais cela ne signifie pas que vous devez contracter un prêt hypothécaire qui atteint cette limite. Il est important de calculer votre budget à l’avance. Si vous cherchez des propriétés d’un certain prix, combien devrez-vous payer par mois?
« En utilisant une calculatrice des versements hypothécaires en ligne, vous pourrez voir ce que permet votre budget, précise-t-elle, ajoutant que les acheteurs d’une première propriété doivent aussi tenir compte des frais de chauffage et d’électricité, des taxes foncières et de l’assurance habitation. Et une calculatrice d’abordabilité peut vous aider à déterminer le montant que vous êtes prêt à dépenser pour tous ces éléments.
Ensuite, trouvez un courtier ou agent immobilier en qui vous avez confiance afin de commencer votre recherche. L’étape suivante consiste à déterminer le montant que les prêteurs acceptent de vous prêter et à quel taux d’intérêt, en obtenant une préapprobation hypothécaire. De nombreuses banques, dont RBC, vous permettent de commencer le processus en ligne. »
À la recherche d’un courtier ou agent immobilier? Utilisez la fonction Trouver un courtier immobilier de REALTOR.ca pour entrer en contact avec une personne de votre région qui vous aidera à trouver votre prochaine habitation.
Qu’analysent les prêteurs pour déterminer la capacité d’emprunt?
Les prêteurs se fondent sur différents facteurs pour déterminer le montant que vous pourrez emprunter, dont votre cote de solvabilité.
« Plus votre cote de solvabilité est élevée, plus vous avez de chances d’obtenir un prêt hypothécaire et plus vous avez de chances de bénéficier d’un taux d’intérêt avantageux, explique Mme Leblanc. Les prêteurs tiennent également compte de vos ratios d’endettement : vos revenus par rapport à la dette liée au bien immobilier que vous achetez, ainsi que vos dettes personnelles, telles que les cartes de crédit, les prêts étudiants ou les prêts automobiles. »
Les prêteurs vérifient aussi la rapidité avec laquelle vous remboursez vos dettes, ajoute-t-elle.
Une préapprobation ne garantit pas forcément un taux ou un montant d’emprunt
Une préapprobation ne garantit pas forcément un taux ou un montant d’emprunt
Une fois que vous avez obtenu une préapprobation pour un prêt hypothécaire et que vous poursuivez votre recherche de la propriété idéale, sachez que les détails de votre préapprobation peuvent changer en fonction du temps que vous mettez à trouver une propriété et de l’évolution des taux d’intérêt.
« Certains prêteurs vous permettent de fixer le taux au moment de la préapprobation, tandis que d’autres ne le permettent pas », explique Mme Leblanc.
Et la garantie d’un taux donné dépendra du degré de rigueur du prêteur lors de la préapprobation. Par exemple, certains prêteurs peuvent effectuer la préapprobation en vérifiant votre solvabilité, mais sans vérifier d’autres documents, tels que votre attestation d’emploi ou vos déclarations fiscales. Cela signifie que lorsque vous revenez avec une offre acceptée et vos documents, la situation peut changer en fonction des nouvelles informations que votre prêteur reçoit à votre sujet.
Un autre scénario fréquent est celui où vous trouvez une propriété plus chère que ce que vous aviez initialement prévu, ce qui vous oblige à emprunter plus que le montant qui avait été approuvé. Dans ce cas, vous devrez obtenir une nouvelle préapprobation. C’est pourquoi Mme Leblanc recommande d’obtenir une préapprobation pour le montant le plus élevé avec lequel vous vous sentez à l’aise, même si vous n’en avez finalement pas besoin.
Les acheteurs déjà propriétaires ont aussi besoin de préparation financière
Les propriétaires qui souhaitent acheter une autre propriété doivent également se préparer financièrement
Si vous êtes déjà propriétaire et cherchez une nouvelle propriété, il y a certaines choses que vous devez savoir. Pour financer votre mise de fonds, vous pouvez vous servir de la valeur nette de votre propriété actuelle ou retirer des fonds de votre CELI, mais vous n’avez pas accès aux programmes ou aux crédits d’impôt que le gouvernement propose aux acheteurs d’une première habitation.
Si le prêt hypothécaire de votre propriété actuelle n’est pas entièrement remboursé, vous pouvez le transférer à la nouvelle propriété.
« Si votre prêt est à taux fixe, vous pourrez le transférer à la nouvelle propriété et conserver ce taux, mais les taux variables ne sont généralement pas transférables », explique Mme Leblanc.
Devriez-vous acheter une autre propriété avant de vendre la vôtre?
Ça arrive : vous vous dites que vous consulterez les inscriptions pour vous faire une idée du marché, et voilà que vous avez un coup de cœur pour une propriété, avant même d’avoir mis votre résidence en vente. Que faire maintenant?
Votre courtier ou agent immobilier peut vous aider à cet égard. Il peut, par exemple, vous suggérer d’effectuer l’inscription de votre propriété et d’indiquer à tout acheteur potentiel que vous souhaitez conclure la vente dans un délai de quatre mois, afin de vous laisser le temps de vendre votre propriété.
Si vous décidez de présenter une offre d’achat sur une propriété avant d’avoir vendu la vôtre, il est important de consulter votre prêteur afin de vous assurer que vous pouvez assumer les deux propriétés en même temps, ajoute Mme Leblanc.
« Si vous pouvez vous permettre les deux, tant mieux! Dans ce cas, vous n’avez pas besoin d’inclure cette condition pour vendre votre propriété. En revanche, si vos ratios d’endettement finissent par être trop élevés avec deux hypothèques, vous devrez alors présenter une offre conditionnelle à ce que vous vendiez votre propriété actuelle. »
Mme Leblanc recommande la prudence : même si l’hypothèque sur votre maison d’origine est remboursée, vous devriez bien réfléchir avant de détenir deux propriétés à la fois.
« Vous aurez des frais, des taxes, ainsi que le coût des services publics et de l’entretien à assumer pour les deux propriétés, ce qui peut s’avérer onéreux, explique-t-elle. Il est recommandé d’assortir votre offre d’achat d’une condition relative à la vente de votre propriété actuelle. »
Si vous avez besoin d’aide pour déterminer la meilleure approche pour votre situation particulière, un planificateur financier peut vous aider à trouver la meilleure voie à suivre.
Est-ce qu’assumer deux prêts hypothécaires aura une incidence sur la cote de crédit?
Le fait d’avoir deux hypothèques a-t-il une incidence sur votre cote de solvabilité lorsque vous souhaitez acheter une propriété?
Vous craignez que le fait d’avoir deux propriétés grevées d’une hypothèque diminue votre cote de solvabilité? Rassurez-vous.
« Bien des Canadiens ont une résidence principale et une résidence secondaire ou une propriété locative. Assumer deux prêts hypothécaires à court terme, d’ici à ce que vous vendiez votre propriété, ne vous causera donc pas de problème », précise Mme Leblanc.
« Tant que vous continuez à effectuer vos paiements à temps, cela n’aura aucune incidence. Assurez-vous simplement de toujours payer vos dettes personnelles à temps et que vos soldes ne dépassent pas leur limite. Si vous ne respectez pas l’une ou l’autre de ces conditions, votre cote de solvabilité en sera affectée. »
Que vous soyez un acheteur d’une première propriété ou que vous vous prépariez à emménager dans votre prochaine demeure, l’achat d’une propriété implique de nombreuses étapes et décisions. Avoir à vos côtés la bonne équipe de professionnels, notamment un conseiller en prêts hypothécaires et un courtier ou agent immobilier, peut vous aider à franchir cette étape en toute confiance.
Le contenu de cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue en aucun cas un avis juridique, hypothécaire ou autre avis professionnel. Les opinions exprimées sont celles des contributeurs et ne reflètent pas nécessairement celles de REALTOR.ca. Il est recommandé de consulter des professionnels qualifiés au sujet de votre situation particulière avant de prendre des décisions financières. Les programmes, les critères d’octroi de prêt et les taux peuvent changer.
